不動産業界の「これだけは押さえておくべき」最低限の知識│就活研究記事

不動産業界について解説していく前に、まず、不動産業界の歴史について触れておきましょう。日本で「不動産」という言葉が登場したのは明治初期だという説もありますが、江戸時代の長屋(1棟を仕切って、数戸が住めるようにつくった細長い形の家)では大家と店子(家を借りている人)はすでに存在していました。

また、平安時代まで歴史をよみがえってみると、荘園(貴族や大寺院などの有力者が新たに開墾した私有地)による土地管理という概念があります。このことから、不動産業はかなりに古い時代から行われていた生業と言えるでしょう。

日本で最古の不動産会社は 「東京建物」 で1896年（明治29年）設立。ほとんどの大手が昭和10年以降に誕生していることを考えると、同社は日本におけるディベロッパーの先駆者的な存在です。

さらに、同社は設立当初より日本初の住宅ローンを取り扱い始めており、意外なことに日本の住宅ローンは不動産会社から生み出されたのです。また、不動産鑑定業務の礎を築いてきたのも、やはり同社。不動産業を総合的に取り扱うビジネスモデルを築き、その後、他の大手不動産会社が追従したのです。

一方、マンションのトップブランドで不動の地位を築いたのは 「野村不動産」 です。不動産事業の開始は1957年と後発組ですが、 三井不動産、 三菱地所、 住友不動産など、 財閥系の総合不動産大手に挑み、「PROUD（プラウド）」シリーズをヒットさせました。1990年代のバブル経済崩壊、リーマンショックなどを乗り越え、2012年にはマンション供給戸数ランキングで首位となっています。

また、マンション供給戸数では 「大京」 も先駆け的存在で、事業開始からの累計供給戸数ランキングトップの座を誇るマンションディベロッパーです（344,749戸、2017年12月末現在）。共用玄関のオートロックシステムや宅配ロッカーを最初に導入したのは同社の「ライオンズマンション」シリーズです。

このように様々な不動産会社の歴史をひも解くことで、不動産業界の在り方が一層よく理解できるでしょう。

続いて、そんな不動産業界の仕組みについて見ていきたいと思います。

不動産業界のビジネスモデルは多種多様ですが、大きく分けて「開発」「流通」「賃貸」「投資」「管理」という５つに分類することができます。 以下、それぞれの分類について説明していきましょう。

■不動産業界５つのビジネスモデル

1.まずは「不動産開発」です。この事業では土地を取得し、そこにオフィスビルや商業施設、分譲マンションなどを開発します。開発後は分譲販売や賃貸に出すことで収益を上げています。通常、デベロッパーと呼ばれています。

みずほコーポレート銀行産業調査部によると、不動産開発の市場規模は約40．9兆円 (日付は不明)。不動産開発市場は大手の三井不動産や三菱地所を筆頭に30万社以上の中堅・中小デベロッパーや個人事業主等が参入しています。

不動産開発（デベロッパー）の主な企業： 三井不動産、 三菱地所、 住友不動産、 東京建物、 東京建物、 東急不動産HD、 野村不動産HD、 大京、 ヒューリック、 イオンモール、 森ビルなど

2.「不動産流通」は、土地建物等を「売りたい」お客様、それを「買いたい」お客様の双方の間に立って取引をまとめていく事業です。売却が成立した場合に得られる仲介手数料で収益を稼ぎます。不動産仲介、と聞けば馴染みのある事業でしょう。

また、公益財団法人不動産流通推進センターの調査によると、不動産流通大手15社の取扱高は7兆4,603億円 (2018年3月期)で、前年同期比7.6%増となっています。

不動産流通（不動産仲介）の主な企業：三井不動産リアルティ、 住友不動産販売、 東急リバブル、 野村不動産グループ、 三井住友トラスト不動産、 大京グループ、 三菱ＵFＪ不動産販売、 大成有楽不動産販売グループ、 みずほ不動産販売、 住友林業ホームサービスなど

3.次に「不動産賃貸」ですが、住宅やオフィスビル、商業施設、ホテル、物流施設など、所有する不動産を法人や個人に賃貸して賃料で収益を上げるビジネスです。不動産開発会社や不動産管理会社が兼ねるケースもあります。

不動産賃貸の主な企業： 大東建託、 レオパレス21、 ヒューリック、 森ビル、 エイブル、東建コーポレーション、ミニミニ、 ハウスメイトパートナーズ、 大和リビングなど

4.「不動産投資」では不動産収益を証券化し、投資家から集めた資金でビルや集合住宅を購入・運用するビジネスです。賃料収益や売却益などを配当する代わりに、投資家からの手数料が収益になります。

事業用不動産の投資額（10億円以上の取引）は前年比23％減の1.07兆円(2018年第一四半期)。第一四半期の投資額としては、2009年以降で最大の2017年第一四半期（1.4兆円）を下回りましたが、規模としては3番目に大きい水準です。アセットタイプ別(資産の用途種別)では、ホテル、物流施設、オフィスが前年同期の投資額を上回っています。

不動産投資の主な企業：シノケンプロデュース、プロパティエージェント、グローバル・リンク・マネジメント、GAテクノロジーズ、FJネクスト、デュアルタップ、プレサンスコーポレーションなど

5.最後に「不動産管理」のビジネスモデルです。ここでは、ビルや商業施設、マンションなどのオーナーから委託されて、設備のメンテナンスや清掃などを代行するのがその事業。不動産の価値を維持向上させることで収益向上につながります。

マンション管理費市場は前年比2.7％増の7,235億円(2017年)。今後は、人口・世帯数の減少が予測されることから新築ニーズが減少すると見られており、2025年には8,600億円を超える市場の拡大が見込まれています。

不動産管理の主な企業：大京アステージ、日本ハウズイング、 東急コミュニティー、 長谷工コミュニティ、 三井不動産レジデンシャルサービスなど

次に不動産業界の市場規模について解説していきます。

住宅やオフィスをはじめとする住・都市環境を創造するという、大きな役割を担う不動産業界。良質な住宅の供給をはじめ、都市や地域の再生、商業施設の開発・管理・運営、不動産証券化等の事業を通じて日本の経済を支えています。

国民経済計算年報によると、国内総生産（GDP）に占める不動産業の割合は1割超。平成27年度の売上高は39.4兆円で前年比6.5％増となりました（公益財団法人不動産流通推進センター調べ）。

また、平成27年度法人企業統計年報では、従業者1人当たりの付加価値額(企業の生産活動によって新たに生み出された価値のこと。付加価値額＝(売上高-費用総額-給与総額-租税公課)/従業員数、という算式を用いて計算)が1,651 万円となるなど（全産業では725万円）、他産業と比較しても高い付加価値額となっており、日本経済の中でも重要な位置を占めていることが分かります。

続いて、前述のビジネスモデルである不動産開発や不動産流通が関わるマンション市場について見ていきましょう。

不動産経済研究所によると、日本全国における民間分譲マンション供給戸数は7万7363戸と、前年比0.5％の微増に。発売総額は約3兆6660億円で市場規模は前年比4.4％の増額となりました(2017年)。

首都圏、および近畿圏とも4年ぶりに前年を上回る結果となったことによって全国的にも4年ぶりの増加となりましたが、その価格は上昇傾向にあり、都内23区の新築マンション平均価格は7,089万円です。

さらにこの価格よりも高く、平均価格帯が1億円を超えている区として、千代田区（1億307万円）、港区（1億4,170万円）、渋谷区（1億1,009万円）が挙げられており、首都圏では1億円以上の供給戸数も1,928戸に増加しています（前年は1,265戸）。

その一方で、4,000万円未満の供給戸数は減少しており、首都圏の新築マンション市場は富裕層を中心にしたマーケットになりつつあることが分かります。

また、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会不動産総合研究所によると、中古市場は引き続き堅調に推移していると見ています。

レインズによると、中古マンションの平均坪単価は上昇しているものの、マンション価格は首都圏が約3,500万円、近畿圏で約2,500万円となっており、実需がマーケットの主体となっています。中古戸建てについても同様の状況です。

ゼネコンをはじめ、デベロッパーや工務店、住宅メーカー、ビル・マンション管理会社などで、住宅や商業・公共施設などの取引に携わるのが不動産の営業です。不動産業界で最も人数が多い職種でしょう。営業でもマンションなどの販売営業、売買仲介、賃貸仲介、法人営業など多岐に渡ります。

不動産業界では扱う案件やプロジェクトの規模が大きいことが多く、提案から受注までに時間がかかることもあります。営業として長期的な視野を持つことはもちろん、高額な予算を取り扱える能力や課題解決力が必要となるでしょう。

一方、不動産営業の魅力は何と言っても、実力次第で高収入を得ることができること。一般的に「基本給＋歩合給」というシステムを取る企業が多く、売り上げを上げれば上げるほど歩合給を稼ぐことができ、高給取りの営業も珍しくはありません。他業界と比較しても平均年収が高いのも納得がいくでしょう。成果主義の業界ですが、自分の努力、能力次第で高収入を得ることが期待できます。

不動産業界は様々な事業がありますが、それらに携わる企業も数多くあります。中でも、三菱地所、三井不動産、住友不動産、東京建物などの旧財閥系企業、東急不動産、京王不動産、阪急不動産などの鉄道系企業が大手不動産会社の一角を占めています。その他にも商社系・メーカー系・ゼネコン系・金融系企業などもあります。

そんな大手不動産会社を時価総額上位ランキングで見てみましょう。

■大手不動産会社を時価総額上位ランキング

（出典： 日本経済新聞社の時価総額上位ランキングを参考に作成。2018年10月27日現在）

トップは三井不動産。そして、三菱地所、住友不動産、ヒューリック、飯田グループホールディングス、NTT都市開発、パーク24、イオンモール、野村不動産ホールディングス、東急不動産ホールディングスと続きます。

ランクインした企業の中でも現在、特に注目を集めているのがNTT都市開発で、親会社のNTTは2018年10月15日、同社の完全子会社化を発表。将来的には、人工知能（AI）やICT（情報通信技術）を活用した不動産開発や設備設計などのビジネスを展開し、都市のデジタル化を推し進めていくそうです。

次に、不動産業界の年収について見ていきたいと思います。

平均年収800万円以上の上場不動産会社をランキングしたのが以下の表です。
※非上場企業、および上場していても平均年収を公開していない会社、マンション分譲を本業としない商社や鉄道会社、ゼネコンは一部を除き対象外。

（出典： 東洋経済新報社会社四季報を参考に作成）

ランキングを見ると、やはり上位には前述の大手企業が並んでいます。
その一方で、関西圏でマンションの企画・開発・販売を行う「日本エスリード」や、関西を中心に投資用ワンルームとファミリー向け不動産の開発・販売を手掛けている「プレサンスコーポレーション」などは、若干知名度が低くなりますが、平均年収では有名企業並みとなっており、企業規模と給与水準は比例しないことが分かります。

不動産業界のお客様は一般の個人から資産家、外国人、法人、機関投資家など様々です。当然、その要望も多岐にわたります。このため、不動産を単に「売る」「買う」だけではなく、多様化・複雑化するニーズに対し、質の高いサービスやコンサルティングを行うことが求められます。

お客様一人ひとりの想いを実現するために正解はなく、だからこそ面白くやりがいがあると言えるでしょう。また、消費者にとって一生に一度の大きな買い物に携わることができるという使命感を持って働いている人も多いようです。

一方、成長業界として評価されている不動産業界ですが、デメリットとしては景気に左右されやすいことや、時期によって忙しさが大きく異なるということもあります。一般的に2月や3月が繁忙期で、その時期は残業が増える可能性もあるでしょう。

また、職種によっては土日も仕事になるため、友だちや家族との付き合いが疎遠になってしまう人もいるようです。

不動産業界で働くうえでのデメリットをメリットに代えることができ、情熱をもって仕事ができる人が不動産業界に向いている人材と言えるでしょう。

これまで不動産領域は業界の特性上、他業界に比べてIT化が進んでいない状況が指摘されていましたが、昨今はスマートフォンの普及により、多くの人がインターネットに常時接続するようになったことで本格的な動きを見せ始めています。

例えば、住宅の購入を検討したり、賃貸物件を探そうと思った時、まず、あなたならどんな行動を起こしますか？今では、ほとんどの人がインターネットを検索するでしょう。この事からも分かるように、多数の物件情報が掲載されている不動産情報ポータルサイトは情報通信技術（ICT）がすでに浸透していると言えます。

そんな不動産業界における不動産テック先駆者は、１９９７年に不動産情報ポータルサイト「ホームズ（現ライフルホームズ）」を開設した株式会社LIFULL（ライフル）です。ホームズは掲載物件数だけでなく、不動産関連情報の可視化に注力し「不動産×IT」を活用。２０１５年には地図上でマンションの参考価格がわかる「プライスマップ」の運営を開始しました。

これにより、今まで不動産会社が勘や経験で算出していた価格ではなく、合理的な数値が算出できる仕組みとなっており、消費者だけでなく不動産業者にとっても仕事が効率化できるので有用だと言います。

そんなホームズが描く将来像は、「投資用物件が流通するプラットフォーマー」となること。オンライン上で投資用物件の申込みから契約まで完結する仕組みを創り上げ、世界中の物件のデータベース（ＤＢ）を構築し、日本に居ながら全世界の物件にオンラインで投資できるようにする、という高大な計画です。

不動産テック（Real Estate Tech）による不動産業界の未来は果てしなく広がっていくことが分かります。

日本国内における不動産テックのスタートアップ企業やベンチャー企業としては、LIFULL『HOME’Sプライスマップ』の競合として、リブセンスの『IESHIL（イエシル）』 (中古マンションのリアルタイム査定BtoCサービス )、コラビットの『HowMa』 (不動産査定BtoCサービス)、リーウェイズの『Gate.』 (家賃の下落率や数年後の売却益といった将来予測BtoBサービス)などがあるほか、不動産関連のマッチングを提供する、ハウズジャパンの『Houzz』 (リフォームやリノベーション、住まいに特化したBtoCサービス)、ハンズシェアの『ツクリンク』 (職人求人や工事の受発注が無料でできる日本最大級の建設業BtoCマッチングサービス)、アクシスモーションの『PMアシスト』 (アパート＆マンションの現地作業代行BtoCサービス)、アベンチャーズの『みんなのオフィス』 (オフィスの居抜きCtoCマッチングサービス)などもあります。

また、不動産クラウドファンディングを扱う企業として、クラウドリアルティの『Crowd Realty』 (P2P型直接金融マーケットプレイスのCtoCマッチングサービス)、ロードスターキャピタルの『OwnersBook』 (不動産投資CtoCマッチングサービス)、インベスターズクラウドの『TATERU FUNDING』 (不動産投資CtoCマッチングサービス)などがあります。

さらに、近年、AirBnBなどのシェアリングエコノミー型のサービスが広がっていますが、不動産業界においては、スペース・シェアリング型の不動産テックとして、スペースマーケット の『スペースマーケット』 (空きスペースのCtoCマッチングサービス)、スペイシーの『Spacee』 (会議室の貸し借りができるスペースのCtoCマッチングサービス)、百戦錬磨の『STAY JAPAN』 (日本最大級の民泊CtoCマッチングサービス)、akippaの『akippa』 (日本最大級の駐車場CtoCマッチングサービス)、AirSalonの『AIR SALON』 (美容業界のフリーランスとサロンのBtoBマッチングサービス) などが挙げられます。

以上、不動産業界について解説してきましたが、いかかでしたでしょうか？さらに、同業界への興味がわいてきましたか？不動産業界に�

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